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26 Mai

Terrain acquis dans l’intention d’une revente en lots : attention à la qualification d’activité occulte

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Dans l’affaire, un contribuable s’était vu consentir en septembre 1991 une promesse de vente d’un terrain, sous condition suspensive de l’obtention d’un arrêté de lotissement, obtenue en 1996. Une fois propriétaire, des travaux de viabilisation et d’aménagement ont été réalisés et le terrain a été divisé en huit lots, revendus en 2000 et 2001. Suite à un contrôle fiscal, l’administration a requalifié en bénéfices industriels et commerciaux les revenus issus de la vente d’immeubles à bâtir provenant de la division du terrain (CGI art. 35). L’administration a également appliqué une majoration de 80 % pour activité occulte (CGI art. 1728).

« Activité occulte: Une activité occulte est une activité qui n’a, à aucun moment, été portée à la connaissance de l’administration fiscale. L’activité occulte doit s’entendre principalement d’une activité pour laquelle le contribuable n’a pas accompli les formalités auxquelles il était tenu lors de sa création. »

Le contribuable a contesté ces suppléments d’impôt et le conseil d’Etat a eu la position qui suit:

Il valide la requalification du revenu en BIC. En effet, il retient que le terrain avait été acquis, dès l’origine, dans l’intention de le revendre après division en huit lots et obtention d’une autorisation de lotir, et non de l’utiliser pour réaliser un lotissement familial destiné aux huit membres de la fratrie du contribuable.

En revanche, il retient que la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en jugeant que la majoration de 80 % pouvait être retenue. Les deux seules conditions entrainant la qualification en activité occulte  à savoir que le contribuable n’ait pas fait connaître son activité de lotisseur à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, ni souscrit les déclarations fiscales qui lui incombent ne pouvaient être retenues car le contribuable se prévalait d’ avoir déclaré les revenus en cause dans une mauvaise catégorie d’imposition  et de ce fait celui-ci était fondé à demander l’annulation de la pénalité de 80 %.

CE 31 mars 2017, nos 385107 et 385108

 

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